quinta-feira, 27 de junho de 2013
quarta-feira, 19 de junho de 2013
OPION - Pool de Locação
Ficha Técnica
Descrição
apto 1 e 2 qtos, ótima localização, em frente ao Recreio Shopping, em frente estação Modal do Recreio.
Próximos a todos os eventos do Rio Centro,Rock in Rio, Olimpíadas.
Oportunidade de negócio.
sistema de Pool de locação.
Entre em contato e se informe.
Agende uma visita conosco
Cadastre-se no site.
Próximos a todos os eventos do Rio Centro,Rock in Rio, Olimpíadas.
Oportunidade de negócio.
sistema de Pool de locação.
Entre em contato e se informe.
Agende uma visita conosco
Cadastre-se no site.
Infraestrutura
- Água
- EsgotoElevado
- Alarme
- Energia elétrica
- TV a cabo
- Pavimentação
- Portão eletrônico
- Ar condicionado
- Vestiário
- Lavanderia
- Cozinha
- Copa
- Adega
- Sauna
- Piscina
- Vestiário
- Churrasqueira
- 1 Sala(s)
- Varanda
- 1 Dormitório, Sendo 1 suíte
- Hidromassagem
- Lavabo
- 1 Banheiro(s)
- Armário no dormitório
- Closet
- Armário na cozinha
- Armário no banheiro
- Armário no corredor
- Armário home theater
- 31,00 m² área total
- 31,00 m² área construída
Hotel townhouses
Townhouses Ramada
TOWNHOUSES HOTEL CENTRO DO RJ , OPORTUNIDADE VENDA DE COTAS HOTEL DA REDE RAMADA NA LAPA,ENTREGA EM 2015.
PREVISÃO DE RENTABILIDADE MÍNIMA DE 1% LIQUIDA.ENTRE EM CONTATO E SAIBA MAIS !
veja detalhes no site: http://www.brcourtiers.com.br/imovel-detalhes.aspx?ref=HO0009
TOWNHOUSES HOTEL CENTRO DO RJ , OPORTUNIDADE VENDA DE COTAS HOTEL DA REDE RAMADA NA LAPA,ENTREGA EM 2015.
PREVISÃO DE RENTABILIDADE MÍNIMA DE 1% LIQUIDA.ENTRE EM CONTATO E SAIBA MAIS !
veja detalhes no site: http://www.brcourtiers.com.br/imovel-detalhes.aspx?ref=HO0009
terça-feira, 18 de junho de 2013
Peguntas Freguentes
1. O que é POOL DE LOCAÇÃO?
O Pool de Locação é um sistema associativo em que os proprietários de unidades de um empreendimento imobiliário,
destinam seus apartamentos para exploração hoteleira. Constituem objeto desse sistema associativo, além dos apartamentos
integrantes do hotel, as suas respectivas áreas e bens comuns, incluindo todo seu mobiliário, equipamentos, utensílios,
instalações e decoração.
2. PARA FAZER PARTE DO POLL DE LOCAÇÃO, DEVO ASSINAR UM CONTRATO?
O contrato de Pool de Locação é o instrumento que define e determina todos os direitos e obrigações entre as partes,
inclusive a administração hoteleira, plano de contas e forma de distribuição de resultados, bem como o fundo de reserva,
taxa de administração dentre outros procedimentos
3. QUAL A VANTAGEM DO POLL DE LOCAÇÃO?
A grande vantagem de associar-se ao Pool de Locação, é optar pela forma mais prática e rentável de se tornar sócio de um hotel,
sem as dificuldades de gestão de uma empresa, pois o proprietário passa a locar seu apartamento através de uma administradora
hoteleira, sem precisar selecionar ou prospectar hóspedes, efetuar cobrança de diárias ou preocupar-se com o uso e conservação
da sua unidade. Outra vantagem importante, é que o proprietário não corre nenhum risco em relação as restrições legais referente
á lei do inquilinato e a Deliberação Normativa da Embratur nº 433, de dezembro de 2002, ou com o ADI/SRF 14/04.
4. O QUE É FORMA JURÍDICA DO POLL DE LOCAÇÃO?
A forma jurídica do poo? é a da constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que a Administradora de
Empreendimentos Imobiliários e Turísticos comparece como sócia ostensiva e cada um dos proprietários ingressa na qualidade
de sócio oculto. Desta forma, todas as operações hoteleiras e administrativas do pool serão sempre executadas pela Administradora,
em nome da sociedade isentando cada participante das preocupações e responsabilidades com estas tarefas.
5. O QUE É UM APART-HOTEL ?
É uma unidade ( ou apartamento) de um hotel para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora hoteleira
contratada para gerenciar o pool de locação.
6. O QUE É UM FLAT ?
É uma unidade habitacional com características de um residencial, porém dotada de serviços hoteleiros, onde o proprietário
pode optar por residir no apartamento, ou colocar sua unidade para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora
hoteleira contratada para gerenciar o pool de locação.
7. COMO EU SEI, SE A RENDA DO HOTEL FOI DISTRIBUIDA CORRETAMENTE?
O pool de locação tem uma conta corrente independente; mensalmente é emitido um balancete onde são detalhadas todas as contas
de receitas e despesas, e após retenção do fundo de reserva e o pagamento da taxa de administração da operadora hoteleira, o saldo
é distribuído em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.
Entre os proprietários é eleito um conselho fiscal, que em caso de dúvida, poderá solicitar informações mais detalhadas da operadora hoteleira.
8. POSSO UTILIZAR O APARTAMENTO QUE COMPREI ?
Sim, é assegurado ao proprietário o direito preferencial de utilização, desde que haja disponibilidade no período desejado, bastando, para tanto,
reservar a unidade pretendida com antecedência. O custo do período poderá ser abatido do resultado mensal, poderá haver acordo com a
bandeira pela taxa de administração, poderá haver limite de diárias no ano, poderá haver descontos, enfim variações em acordo com a administradora
9. POSSO AUTORIZAR AMIGOS E FAMILIARES A UTILIZAREM O APARTAMENTO QUE COMPREI?
Em acordo com a administradora poderá ser assegurado ao proprietário autorizar o uso de sua unidade seguindo os mesmos critérios utilizados
para seu uso pessoal ou haver restrições em determinados períodos.
10. SE O MEU APARTAMENTO NÃO FOR UTILIZADO, EU VOU PARTICIPAR DA RENDA DO HOTEL?
Sim, através do pool de locação o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários,
a renda líquida obtida é rateada ao final de cada mês, isto é descontadas as despesas, impostos, inclusive IR.
11. O CONDOMÍNIO JÁ VEM DEDUZIDO NO MEU RENDIMENTO ?
Não. O condomínio deverá ser pago separadamente pelo proprietário do apartamento, pois no período de soft open, as receitas podem ser
menores que as despesas, isso necessitaria um alto investimento em taxa de fundo de reserva.
12. COMO EU DECLARO O MEU RENDIMENTO NO MEU IMPOSTO DE RENDA ?
Como o contrato de pool de locação é feito sob a forma de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em acordo com a legislação em vigor,
o proprietário pessoa física ou jurídica, lançará os rendimentos em sua declaração de renda como rendimentos isentos, por se tratar de distribuição
de lucros, cuja tributação pertinente é retida na operação da SCP.
13. EM MESES EM QUE AS DESPESAS SÃO MAIORES DO QUE AS RECEITAS, QUEM PAGA A CONTA ?
Quem paga a conta do mês deficitário são os proprietários, através da utilização do fundo de reserva, ou ainda aportando o montante necessário,
rateado o saldo em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.
O Pool de Locação é um sistema associativo em que os proprietários de unidades de um empreendimento imobiliário,
destinam seus apartamentos para exploração hoteleira. Constituem objeto desse sistema associativo, além dos apartamentos
integrantes do hotel, as suas respectivas áreas e bens comuns, incluindo todo seu mobiliário, equipamentos, utensílios,
instalações e decoração.
2. PARA FAZER PARTE DO POLL DE LOCAÇÃO, DEVO ASSINAR UM CONTRATO?
O contrato de Pool de Locação é o instrumento que define e determina todos os direitos e obrigações entre as partes,
inclusive a administração hoteleira, plano de contas e forma de distribuição de resultados, bem como o fundo de reserva,
taxa de administração dentre outros procedimentos
3. QUAL A VANTAGEM DO POLL DE LOCAÇÃO?
A grande vantagem de associar-se ao Pool de Locação, é optar pela forma mais prática e rentável de se tornar sócio de um hotel,
sem as dificuldades de gestão de uma empresa, pois o proprietário passa a locar seu apartamento através de uma administradora
hoteleira, sem precisar selecionar ou prospectar hóspedes, efetuar cobrança de diárias ou preocupar-se com o uso e conservação
da sua unidade. Outra vantagem importante, é que o proprietário não corre nenhum risco em relação as restrições legais referente
á lei do inquilinato e a Deliberação Normativa da Embratur nº 433, de dezembro de 2002, ou com o ADI/SRF 14/04.
4. O QUE É FORMA JURÍDICA DO POLL DE LOCAÇÃO?
A forma jurídica do poo? é a da constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que a Administradora de
Empreendimentos Imobiliários e Turísticos comparece como sócia ostensiva e cada um dos proprietários ingressa na qualidade
de sócio oculto. Desta forma, todas as operações hoteleiras e administrativas do pool serão sempre executadas pela Administradora,
em nome da sociedade isentando cada participante das preocupações e responsabilidades com estas tarefas.
5. O QUE É UM APART-HOTEL ?
É uma unidade ( ou apartamento) de um hotel para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora hoteleira
contratada para gerenciar o pool de locação.
6. O QUE É UM FLAT ?
É uma unidade habitacional com características de um residencial, porém dotada de serviços hoteleiros, onde o proprietário
pode optar por residir no apartamento, ou colocar sua unidade para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora
hoteleira contratada para gerenciar o pool de locação.
7. COMO EU SEI, SE A RENDA DO HOTEL FOI DISTRIBUIDA CORRETAMENTE?
O pool de locação tem uma conta corrente independente; mensalmente é emitido um balancete onde são detalhadas todas as contas
de receitas e despesas, e após retenção do fundo de reserva e o pagamento da taxa de administração da operadora hoteleira, o saldo
é distribuído em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.
Entre os proprietários é eleito um conselho fiscal, que em caso de dúvida, poderá solicitar informações mais detalhadas da operadora hoteleira.
8. POSSO UTILIZAR O APARTAMENTO QUE COMPREI ?
Sim, é assegurado ao proprietário o direito preferencial de utilização, desde que haja disponibilidade no período desejado, bastando, para tanto,
reservar a unidade pretendida com antecedência. O custo do período poderá ser abatido do resultado mensal, poderá haver acordo com a
bandeira pela taxa de administração, poderá haver limite de diárias no ano, poderá haver descontos, enfim variações em acordo com a administradora
9. POSSO AUTORIZAR AMIGOS E FAMILIARES A UTILIZAREM O APARTAMENTO QUE COMPREI?
Em acordo com a administradora poderá ser assegurado ao proprietário autorizar o uso de sua unidade seguindo os mesmos critérios utilizados
para seu uso pessoal ou haver restrições em determinados períodos.
10. SE O MEU APARTAMENTO NÃO FOR UTILIZADO, EU VOU PARTICIPAR DA RENDA DO HOTEL?
Sim, através do pool de locação o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários,
a renda líquida obtida é rateada ao final de cada mês, isto é descontadas as despesas, impostos, inclusive IR.
11. O CONDOMÍNIO JÁ VEM DEDUZIDO NO MEU RENDIMENTO ?
Não. O condomínio deverá ser pago separadamente pelo proprietário do apartamento, pois no período de soft open, as receitas podem ser
menores que as despesas, isso necessitaria um alto investimento em taxa de fundo de reserva.
12. COMO EU DECLARO O MEU RENDIMENTO NO MEU IMPOSTO DE RENDA ?
Como o contrato de pool de locação é feito sob a forma de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em acordo com a legislação em vigor,
o proprietário pessoa física ou jurídica, lançará os rendimentos em sua declaração de renda como rendimentos isentos, por se tratar de distribuição
de lucros, cuja tributação pertinente é retida na operação da SCP.
13. EM MESES EM QUE AS DESPESAS SÃO MAIORES DO QUE AS RECEITAS, QUEM PAGA A CONTA ?
Quem paga a conta do mês deficitário são os proprietários, através da utilização do fundo de reserva, ou ainda aportando o montante necessário,
rateado o saldo em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.
segunda-feira, 17 de junho de 2013
O quanto vale a pena investir em hotel?
Quando vale a pena investir em hotéis?
Gustavo Moura*
Para avaliar uma oportunidade de investimento em hotéis, é preciso considerar, entre outras coisas, a rentabilidade do investimento realizado em relação ao risco inerente ao negócio hoteleiro. De uma maneira simplista, um investimento é vantajoso sempre que sua rentabilidade esperada for maior que a de outros investimentos com nível de risco menor ou igual ao do considerado.
No mercado nacional, os investimentos mais seguros (com menor oscilação nos rendimentos e menor chance de perdas) são os títulos emitidos pelo Tesouro Nacional atrelados à taxa SELIC, que rendem até 10,75% a.a. Como a maioria dos pequenos e médios investidores aplica nesses títulos por meio de fundos de renda fixa, as taxas obtidas estão normalmente entre 7% a 10% a.a.
Investimentos associados a hotéis são mais arriscados que títulos do tesouro, pois produzem rendimentos que oscilam muito em função da receita de vendas de pernoites, da eficiência operacional e do cenário econômico. Por isso, não vale a pena investir em ativos hoteleiros cuja rentabilidade seja inferior a dos títulos do tesouro.
A maneira mais fácil de investir em hotéis no Brasil é via Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Um investidor que comprou uma cota do FII Hotel Maxinvest há um ano, pagou R$ 137 e recebeu R$ 13,70 de rendimento; o que representa um retorno de 10%. Esse mesmo investidor poderia vender sua cota hoje a R$ 160; o que elevaria sua rentabilidade para 26,7%.
Outra opção de investimento consiste em comprar hotéis inteiros ou apartamentos em condo-hotéis existentes. Essa modalidade é normalmente mais arriscada que os FIIs, uma vez que não possui ganhos de diversificação, e torna-se vantajosa apenas quando a rentabilidade esperada é maior que a dos FIIs. Curiosamente, os levantamentos da HVS indicam que compradores de flats e condo-hotéis têm obtido rendimentos anuais de 6% a 8% a.a. Se considerarmos a compra de um hotel em São Paulo há um ano e sua venda hoje, por exemplo, essa rentabilidade pode chegar a 30%, o que não acontece em todas as cidades brasileiras.
Quando se trata de investir na construção de um hotel ou na compra de um flat que vai ser construído, os riscos são ainda maiores, devido à falta de um histórico de rendimentos para saber o nível de receitas que o empreendimento poderá gerar e às chances de ocorrerem complicações na obra. Por isso, investidores costumam contratar uma empresa de consultoria especializada para identificar a rentabilidade esperada de um projeto. A decisão de implantar um hotel ocorre, na maioria dos casos, apenas quando a rentabilidade esperada é superior a 40% para a incorporadora ou 18% para o proprietário. O correto, contudo, é investir se o rendimento esperado for superior ao rendimento obtido por meio da compra de hotéis existentes ou de cotas de FIIs.
Ainda há quem invista em hotelaria sem levar em consideração a relação de risco e retorno explicada neste artigo. Isso ocorre, em parte, porque investidores eventualmente aceitam pagar caro por ativos hoteleiros alegando a perspectiva de valorização do mercado imobiliário. Nesse caso, é importante lembrar que ativos hoteleiros não valorizam necessariamente à mesma taxa e no mesmo momento que empreendimentos residenciais ou comerciais. O valor de um hotel depende de seu lucro, e não do valor dos imóveis em seu entorno. Quem não possui clareza sobre as perspectivas de geração de rendimentos de um ativo hoteleiro, não deve pagar preços que resultem em rentabilidade baixa no curto prazo. Nesses casos, é melhor procurar ajuda de profissionais qualificados, ou optar por investimentos mais seguros, cuja rentabilidade futura é mais fácil de antecipar.
*Gustavo Moura é Senior Associate Consulting and Valuation da HVS Global Hospitality Services – Contato - gmoura@hvs.com
Assinar:
Postagens (Atom)